Budgetinstituut Nibud heeft onlangs bepaald dat we in 2023 iets meer maximale hypotheek kunnen krijgen dan dit jaar. Dat komt vooral door de loonstijgingen. Volgens het Centraal Planbureau gaat het om een stijging van gemiddeld 3,7 procent. Zonder loonstijging daalt de maximale leenruimte voor alle huishoudens.

"Door die loonstijging kunnen de meeste mensen de komende tijd evenveel of net iets meer lenen dan vandaag", zegt hypotheekdeskundige Marga Lankreijer van Independer.

Namens die vergelijkingssite heeft ze voor NU.nl vier profielen doorgerekend, zodat inzichtelijk is wat die nieuwe leennormen betekenen voor verschillende huishoudens. Daarbij gaan we uit van een hypotheek die tien jaar rentevast is.

Dan valt direct op dat niet iedereen automatisch meer kan lenen. Neem bijvoorbeeld de situatie van een alleenstaande starter met een inkomen van 50.000 euro. Die zou nu, met een rente van 4,33 procent, een hypotheek van 214.000 euro kunnen krijgen. Zelfs met een stijging van het salaris van 3,7 procent kan deze starter iets minder lenen: 213.000 euro. "De regels zijn wel degelijk flink aangescherpt."

Een alleenstaande doorstromer met een inkomen van 75.000 euro heeft iets meer geluk. Die zou nu een hypotheek van ongeveer 359.000 euro kunnen krijgen. Dat stijgt in 2023 - mits z'n salaris stijgt - naar een maximaal leenbedrag van 365.000 euro.

Lankreijer: "De groep die een huis zoekt in de range van 355.000 euro tot 405.000 euro, heeft het minste last van de nieuwe regels. Omdat de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie wordt opgerekt naar 405.000 euro - deze was in 2022 355.000 euro - kan je door de lagere rente net iets meer lenen."

Daarvoor is die loonsverhoging wel essentieel. "Een alleenstaande met een inkomen van 75.000 zal in januari, zonder een salarisverhoging, ongeveer 7.000 euro minder kunnen lenen dan vandaag. Maar als er een salarisstijging aankomt van 3,7 procent, zal die ruim 6.000 euro meer kunnen lenen."

Dan naar een startend stel. In 2023 mogen beide inkomens voor 100 procent meetellen in het bepalen van de hypotheek. Dit jaar telde het tweede inkomen nog maximaal 90 procent mee. Een stel dat allebei 40.000 euro verdient, kan nu ongeveer 389.000 euro lenen. Dat wordt in januari, met een gemiddelde loonstijging, 397.000 euro.

Een doorstromend stel dat samen 100.000 euro verdient, kan nu maximaal 503.000 euro lenen. Dit wordt met een gemiddelde loonstijging volgend jaar 505.000 euro. Zonder die loonstijging ziet het er volgend jaar een stuk minder goed uit; dan kan het stel maximaal 487.000 euro lenen.

De stijging van de rente is duidelijk voelbaar. Daarom kunnen veel mensen in januari alsnog een stuk minder lenen dan in januari 2022, toen de rente nog op zo'n 1 procent stond. "De verhoogde rente doet voor huizenkopers nog meer pijn dan de nieuwe regels", zegt Lankreijer. Alle berekeningen zijn dus ook voorzien van een disclaimer, omdat onduidelijk is wat de rente gaat doen.

Na een periode van stijging daalde de rente de afgelopen twee weken overigens weer iets. Al bijna twintig geldverstrekkers voeren renteverlagingen door, meldt De Hypotheker. Zo daalde de gemiddelde tienjaarsrente met NHG de afgelopen weken met 0,04 procentpunt, naar 4,55 procent.